为什么澳洲的土地资产比率可以决定其未来的房价增长?

土地资产比率是评估投资物业质量的关键因素,但大多数海外房产投资者并不容易理解。土地资产比率是由土地部分构成的全部房产价值的比例。

例如,如果某物业的购买价为100万澳元,仅土地价值为50万澳元,则土地资产比率为50%。知道物业的土地资产比率很重要,因为土地价值的上涨是房价增长的主要驱动力,而在大多数情况下,房屋的价值正在贬值。因此,拥有由土地价值构成的最佳资产比例是值得的。

如何确定土地资产比率?

要确定土地资产比率,首先需要确定土地价值。最好的方法是确定要考虑的郊区或城镇每平方米的平均土地价值,然后将其乘以特定物业的平方米。澳洲当地的房地产经纪人通常对郊区甚至每一个特定街道的每平方米土地的价值都有很好的认识。

另一种方法是找到最近出售的一块空地,然后将出售价格除以该土地的总平方数。计算出土地价值后,即可确定由土地部分构成的购买价格数字的百分比。

理想的土地资产比率是多少?

从投资的角度来看,您应该努力选择一种资产,其中土地占物业价值的70%,最低为50%。这要确保至少有一半的资产具有最佳的价值增长机会。例如,如果物业购买价格为100万美元,则土地价值应约为70万澳元,而房屋价值应为30万澳元。

如果进行翻新,则购买时的土地资产比率可能会略高,因为您将为陈旧或破旧的房屋支付较少的溢价。装修时,自然会增加房屋价值,因此减少土地对资产的比率。装修人员应估算当前土地价值,当前房屋价值以及完成后的房屋估算价值。

这将使您能够确定预期的土地资产比率,这有助于避免资本过剩,而资本过剩在翻新或完成小规模开发时很常见。要记住,您不是通过装修房屋来增加土地价值。人们常常在情感上将注意力集中在房屋上,而不了解物业的土地价值,这不利于做出正确的投资决策。

专注于土地资产比率可以帮助消除或减少情感偏见以及对房屋表面或可变部分(通常是房屋内部,如厨房,浴室,地板或墙纸)的依恋。

考虑土地资产比率通常会引发一个逻辑问题–投资者是否应该购买一块土地?

答案通常是“不”,因为空置土地不会产生租金收入,并且不能减税。此外,通常缺乏有助于提高土地价值的稀缺性因素,在备受追捧的地区很少有闲置土地。

地块非常大的房地产可能具有较高的土地资产比率,但由于不靠近中央商务区或稀缺性,价格增长可能受到限制。地块非常大的房地产可能具有较高的土地资产比率,但与CBD相邻或价格稀缺可能受到限制。

哪些物业的土地资产比率高?

由于土地面积大,房屋较旧或每平方米土地价值较高,因此土地资产比率可能很高。在这些因素中,最好将焦点放在后者上,因为它更可能发生在高度抢手的地区。这可能意味着投资者可以购买土地面积较小但土地资产比率较高的房地产。

在通常靠近中央商务区的抢手地区,有更多成熟的郊区,因此,较高比例的较早住房和定期住房。与尚未完成折旧阶段的新建物业相比,这些物业更可能具有更好的土地资产比率。

考虑到土地资产比率对资本增长表现的重要性,我们通常更喜欢既有资产。如果您购买的是昂贵的新车,而不是同等价格的旧车,请考虑升值的机会。新车从购买之日起便开始贬值,而老爷车从购买之日起可能会不断升值。

这些相同的规则可以应用于房产。理想的情况是购买定期住房,但由于预算限制,这可能无法实现。这些物业往往很受追捧,不会被重建,并且在理想的位置通常像老式汽车一样价格较高。

土地价值高的地区的定期住房通常具有较高的土地资产比率。

土地资产比率高的物业有什么缺点?

高的土地资产比率并不意味着投资了物业以后就等着升值,该策略存在一些风险。

租金收益可能会降低,因为租房者通常要支付更多的溢价来居住在高级住宅中,而自住者要为长期房屋的位置(因此也就是土地价值)支付更多的溢价。老房子也可能需要更多的维护费用,这就是为什么建筑物和病虫害检查对于所有购买的物业都很重要的原因。

政府允许投资者要求对40年以上的房屋进行折旧,因为在此期间房屋的价值正在下降。既有的财产意味着建筑物可要求的折旧减少。因此,分析澳洲房地产时,请记住将土地资产比率作为对其投资质量的整体评估的一部分。

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