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房地产行业是美国的支柱产业吗?

人类居住需要房子、货物储存需要仓库、吃饭饮食也需要餐馆…世界各地任何国家的发展都离不开房地产这个行业,不论世界上哪个国家,房地产行业都已经成为人们改善居住生活条件的必需品,是国民经济发展的一个重要力量。

房地产行业关联度高,带动性强,盖一幢楼,甚至可以带动相关上百个行业的发展,如:建筑、建材、化工、轻工、电器等行业的发展,扩大就业面;为国民经济发展提供重要的动力;为城市后续发展开辟了有效的资金初始积累,房地产行业有着不可替代的作用。

在中国,房地产行业显得尤为重要,在规模效益驱动下房地产行业是国民经济的支柱产业之一,有数据分析显示房地产行业对经济的贡献率一度达到了25%。中国这些年取得的经济突飞猛进的发展,房地产行业可谓功不可没。不仅如此,房地产的繁荣也为中国缓解了就业问题,尤其是农村劳动力的就业问题。在美国的经济发展过程中,房地产交易同样对美国经济的发展起着举足轻重的作用,其中二手房交易可以说是美国经济的支柱产业之一。

房产危机对美国经济的影响

自1989年开始,美联储每三年会对美国家庭的金融状况进行一次调查,这些调查包括家庭资产负债表、养老金、收入和人口统计资料等。2012年,美联储公布了2007~-2010年美国家庭的财富值缩水情况的调查数据。

统计数据显示,由于美国房地产的崩盘,在2007年第三李度到2009年第二季度期间,美国经济萎缩了5.1%,失业率从4.5%迅速上升到了9.5%。也正是由于人们对房地产投资占比过大,才导致2008年金融危机后,美国经济复苏缓慢。调查报告显示美国房地产市场出现崩盘对2007—2009年美国经济的衰落产生了很大的影响。同时这几年间房地产价格缩水对美国家庭经济的影响远远大于金融资产缩水带来的影响。

报告还显示,2007-2009年,受房地产崩盘影响较大的人群是年龄在35-44岁的中年家庭,这些家庭净资产值在3年时间里降幅高达54%。另外,早在2006年美国楼市见顶时,美国居民资产配置中将近30%的资产都在房地产领域,住房投资占固定资产投资的比例高达到36.5%,是1959年以来的最高水平。2008年的金融危机,让房地产市场遭受重大打击,受此影响2010年前后,美国居民住房投资占固定资产投资的比例降到了19.4%。

可以看出,遭遇金融危机后,房地产资产缩水严重,导致部分居民的资产也受到严重影响。金融危机后美国经济发生衰退,房地产市场的崩盘被视作导致美国经济衰退的重要指征。房地产行业焕发生机,引领美国经济复苏。2012年2月,为了促进美国房地产市场复苏,使经济更快反弹,当时美国总统奥巴马宣布出台了一项房市新政,这一政策被外界称为美国为刺激经济发展的新一轮”救市政策”。

奥巴马开始推行“房市新政”,在这项政策的支持下,几乎10个美国人中,就有9个符合标准。这一政策可以缓解贷款购房者的还款压力,每年可以为每位贷款者节省至少3,000美元。除降低了还款、贷款压力,奥巴马的“房市新政”还让相关金融机构延长贷款限期,让贷款者贷了款后不仅还款少,而且还可以将还款期限延长。

“房市新政”要求包括政府支持的房地美、房利美的“两房”机构,其他金融机构也将抵押贷款的宽限期从原来的3个月延长到相对较长的12个月,用来帮助买房的贷款者避免遭受违约和房产止赎带来的经济损失。这项政策对贷款者和借款者都做了相关借贷要求,在满足了借款者需求的同时贷款机构还能保持一定的资金流动性,可谓一举多得。无疑,这项政策的出台,对美国房地产的复苏是一个大大的利好。

在2008年金融危机后,其实美国将促进房地产行业的复苏作为经济复兴的重要驱动力。美联储又是降息又是出台系列量化宽松政策,为的都是促进居民消费,由于房地产是硬需求,这些措施也有助于人们在房地产方面的投资。

后来,美国联邦储备委员会前主席伯南克参加在佛罗里达州举办的一个行业会议上指出,房地产业的逐步复苏对美国经济后续的增长有着重要意义,美国的银行应该让那些信誉和资质较好的购房者得到贷款帮助,用以助美国房地产业尽快复苏。

从伯南克的话中,我们能看出美国对房地产行业发展的重视。房地产行业就好比大树的主要树根之一,它带动着多条产业的生长和发展。一直以来,美国政府对这一行业予以了高度重视。在保证房地产行业发展的基础上,美国政府出在台了一系列保障措施,制定了多条相关法律,美国政府不过多参与,而是作为房地产市场发展的裁判,只有当市场到了难以承受房地产行业出现的停滞时,美国政府才会进行干预。

经济回暖反向刺激美国房地产走出困境

2014年,美国公布了一组数据,从PMI(采购经理指数)到房地产销售和价格,再到消费者信心指数,这组数据让人们看到,美国经济回暖速度已经开始加快,国内的各个行业开始呈现出发展态势。

2014年,美国商务部公布5月新房销售数量,5月新房销售数量达50.4万套,创2008年5月来新高。新房销售环比激增18.6%,创1992年1月来最大增幅。新房销售数据表明美国房地产正在显现出复苏后的发展迹象。此外,2014年美国5月二手房销售总数为489万套,创2011年8月以来新高。

美国房地产市场如今已经一扫金融危机带来的颓废,变成了卖方市场,房屋价格还将继续升温。从华盛顿到旧金山,从纽约到西雅图,到处可以看到在遭受金融危机后正在走出低谷的影子。美国经济持续增长,就业率也屡创新低,个别地区甚至恢复到了金融危机之前的水平。

经济开始复苏,最先嗅到变化、发展最快的也是房地产市场,经济复苏以来房地产行业增长数据格外引人关注。2015年5月中旬《华尔街日报》头版文章曾报道:从2015年开始,房地产价格存在普遍上涨的现象,尤其是人口流入较大的城市,如加州海滨地区,纽约附近的新泽西等,其房地产价格甚至上涨了30%。

在美国买房和租房哪个更划算?

随着经济升温,美国的购房者出现上升趋势,美国的房价也水涨船高。美联储2014年5月公布的数据,虽然有81%的租房者有买房潜在意愿,只是迫于房价,试想如果购买能力达到,大多数美国人还是会选择买房。

那么,在美国买房划算还是租房划算?对此,美国房地产协会的说法是,考虑到房屋价格和利率的攀升,买房带来的效益普遍更高。美国房地产协会官方网站以贷款利率和房价变化为前提,估测了30年间在不同城市买房能够带来的好处

海外房产网站发布报告称,从整个美国范围来看,2015年租房要比买房贵35%,而在2014年这一数值仅仅为33%。报告中提到,尽管过去一年房价上涨速度稍快于租金上涨速度,但放贷利率仍然保持在一个较低的范围,这一点对于要买房的人来说是一个利好。

当然,买房划算还是租房划算还要看具体情况,根据各个城市的经济发展情况而定。无论怎样,与中国的房地产相比,美国的房地产价格还是比较具有吸引力的,尤其是来自中国的购房者和房地产投资者需求强劲。

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