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马来西亚房产网 – 2020年马来西亚房地产市场基本介绍

马来西亚央行的最新贸易数据显示,马来西亚经济增速已从2019年第二季度的4.9%降至第三季度的4.4%。在经济低迷、全球经济衰退隐现、工资增长停滞的情况下,以下是我们对2020年马来西亚房地产市场的五大预测:

1. 吉隆坡:KLCC高端楼盘将首当其冲受到影响

KLCC吸引了外国投资者、投机者和富有的当地人,是全球经济的晴雨表。它还吸引了相当规模的外籍社区,他们以公司或个人租赁的方式在这里租房。

因此,一旦经济陷入停滞,外籍人士被遣送回国,这些高端楼盘将是第一个受到冲击的。这是因为这些高端楼盘的房东即使有这样的租客,也难以支付房贷,导致现金流为负。如果减租,外派租户的大批离去将是一个双重打击,因为房东不但面临收入损失,而且还得偿还抵押贷款。

那些面临困难的人将被迫出售他们房产。回顾2008年金融危机期间,这里的房地产转售价值下降了约15%至20%。房东的另一个解决方案是把他们的房子租借给美国短租平台爱彼迎。然而,短期租赁市场竞争异常激烈,利润也不如以前丰厚。目前,在线酒店预订网站和爱彼迎之间正在打价格战,这导致此类房产的房主利润微薄。

2. 吉隆坡:供应过剩使租房更具吸引力

据国家房地产信息中心2019年上半年的数据,全国共有54,0078套未售出的住宅,价值372.29亿令吉。仅吉隆坡就有4731套未出售住宅,价值4599.3亿令吉。

市场上供应如此之多,那些正在为购买第一套住房而苦苦挣扎的人可能会转而选择租房。在2020年最新预算安排中,政府宣布了一项先租后买计划,面向那些无力支付10%首付和融资的购房人。

先租后买,政府将与金融机构合作,帮助人们购买价格高达50万令吉的住房。具体做法是这样的:你与开发商签订一份租赁协议,你的部分租金将转换为你的押金。在第一年后,你可以根据签订租约时的约定价格购买房屋。五年后,开发商会要求你签署一份买卖协议。在先租后买计划下,政府将免除开发商与金融机构之间转让,以及金融机构与买家之间转让的印花税。

3. 马来西亚依斯干达、吉隆坡和槟城:香港投资者逃向安全地带

俗话说一个人的损失是另一个人的收获。在马来西亚,我们看到香港投资者从马来西亚依斯干达到槟城抢购中高端房产,这是由于香港持续的不景气,但这有助于减少马来西亚房地产市场过剩,从而改善开发商之间的现金流。

这些投资者现金充裕,这对马来西亚房地产开发商来说是好消息。因此,在一片黯淡和厄运之中,香港的抗议活动给一直低迷的马来西亚房地产行业带来了一线希望。这对马来西亚经济产生了积极的涓滴效应,将有助于在房地产、法律和金融领域创造一定的就业机会。

4. 马来西亚依斯干达、吉隆坡、雪兰莪州和槟城:经济适用房将继续供不应求

虽然政府已提出多项倡议,例如经济适用房基金及青年住房计划,但我认为年轻的马来西亚人应该通过房屋所有权运动向私人开发商购买住房。通过房屋所有权运动,符合条件的房产可以享受10%的折扣,并享受印花税减免。

土地是一个州共有的,所以联邦政府很难在马来西亚各地实施这样的计划。我们已经从之前的预算安排中看到,当一马房屋计划无法交付承诺的100万套住房时,购房者陷入了困境。另一方面,私人开发商也在做这个生意,而且有能力提供房源。

缺乏一个单独的政府机构来领导经济适用房市场,这也使问题更复杂化。一个政府机构可能不会与另一个政府机构进行及时有效的沟通。此外,州政府或联邦政府对低成本住房的限制可能会影响你未来的资本增值。这是为那些不愿参与“先租后住”计划,选择自付10%定金的人士而设,你可与配偶或其他人申请共同住房贷款。合并资金将增加你的贷款获得批准的机会。

在选择住房时,应用5C原则:检查总体规划、交通总体规划、政府预算分配以及经济驱动力和创造就业机会。

5. 政府发出的令人困惑的信息可能会导致外国投资者“观望”的局面

为了减少过剩,2020年预算安排允许外国人购买售价在60万令吉以上的已完工和未售出房屋。随后,住房和地方政府部长苏伊达·卡马鲁丁澄清道,该计划将从2020年起仅实施一年。

然而,每个国家都有权实施自己的最低收购价,但实施起来很困难。此外,马来西亚第二家园计划申请人现不能再进口汽车,因为根据马来西亚第二家园计划代理商参与的此类申请,进口汽车将需要从住房部获得额外的批准。他们表示,这导致了处理时间更长,并向外国投资者发出了一个令人困惑的信号,让他们无法摸清马来西亚是否有意吸引他们。因此,除香港投资者外,其他投资者可能会采取观望的态度,直到他们看出头绪。

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